Le non paiement d’une partie ou de la totalité d’un loyer préalablement défini est une situation délicate, tant pour le propriétaire que le locataire. Si, après de nombreuses relances, ce dernier est toujours dans l’incapacité de régler son dû, une procédure de recouvrement de loyers impayés peut être envisagée.

Le constat du loyer impayé

Le loyer est la somme d’argent que le locataire verse au propriétaire ou bailleur en contrepartie de la jouissance d’un bien immobilier. Dès le moment où le contrat de bail est signé, le locataire est tenu de respecter toutes les clauses, et particulièrement celle impliquant de payer le loyer d’un montant préalablement défini, et à une date précise. Tout défaut de paiement de loyer est susceptible de déclencher des mesures conséquentes.

Le loyer impayé représentant une dette, le bailleur est en droit de faire appel à un recouvrement de loyer impayé (créance). Une première approche à l’amiable est de mise. Via un appel téléphonique ou lors d’une discussion en tête-à-tête, vous pourrez rappeler à votre locataire ses obligations, et tenter de trouver un terrain d’entente sur la manière de régler le(s) loyer(s) impayé(s) (échelonnement de la dette, abandon d’une partie de la créance…). Il sera bon de consigner par écrit tous les éléments de cet accord qui sera daté, et signé par les deux parties.

La mise en demeure loyer impayé

Il n’est pas rare que les locataires n’accordent aucune importance aux différentes réclamations des propriétaires face aux loyers impayés. Après différentes relances infructueuses, le propriétaire peut commencer par adresser une lettre recommandée valant avertissement. Le non-paiement persistant, un « commandement de payer » pourra être remis au locataire par un huissier. Le locataire mauvais payeur sera notifié d’un délai de deux mois pour régler les arriérés.

Il est à noter que plusieurs organismes peuvent apporter leur assistance dans le problème du loyer impayé. Il s’agit, entre autres, de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales), de l’AF (Action Logement) et du dispositif FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement). Face aux imprévus ou à de réelles difficultés, ils seront en mesure d’apporter les aides financières nécessaires pouvant alléger les charges sociales du locataire.

L’assignation en justice

Si le premier délai légal de deux mois est passé, et que le locataire n’a toujours pas remboursé ses impayés au bailleur, ce dernier sera en droit de saisir la juridiction compétente conformément à la clause résolutoire qui est classiquement insérée dans le contrat de bail. Cette clause conduit à une résiliation du contrat de bail, quel qu’il soit (bail d’habitation, bail commercial, ou autres baux), jusqu’à l’expulsion du locataire.

Pour ce faire, un avocat ou un huissier de justice se chargera de rédiger et pour ce dernier, de remettre une assignation au locataire en défaut pour une audience devant le Tribunal d’Instance. Le propriétaire et le locataire seront convoqués et entendus par un juge qui, à l’issue de l’audience, sera en mesure de trancher. Généralement, cette décision de justice fixe les modalités de paiement déterminées par le juge, la résiliation du contrat de bail et/ou à l’expulsion du locataire, conformément à la clause résolutoire.

Chloé Goldberg-Abergel

Chloé Goldberg-Abergel

Avocat au Barreau de l’Essonne, Maître Chloé GOLDBERG-ABERGEL met ses compétences et sa disponibilité au profit des intérêts tant des particuliers que des entreprises principalement en matière civile (droit du divorce et de la famille, droit des contrats, droit de la responsabilité, droit immobilier, …)
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