Dans le cadre d’une procédure de divorce, les biens immobiliers acquis en commun par les époux devront faire l’objet d’un partage ou d’une cession. Plusieurs cas de figure sont envisageables au regard du régime matrimonial et de la situation concrète de chacun. En tout état de cause, il est essentiel de bien gérer la division des biens immobiliers afin de garantir une liquidation du régime matrimonial juste et équitable. Ces erreurs sont à éviter tout au long de la procédure.
Bien connaître les différents cas de figure lors du divorce
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter à la suite d’un divorce ou d’une séparation. Les conséquences du choix des époux ont un impact différent sur le partage des biens.
Cas d’une séparation hors mariage
Pour un couple qui n’est pas marié et qui désire se séparer, tous les biens mobiliers et immobiliers achetés en nom propre reviennent en principe à la partie qui les a acquis. En ce qui concerne les maisons et appartements principaux ou secondaires achetés en commun, c’est la règle de l’indivision qui s’applique. En clair, les deux parties sont co-indivisaires, suivant les règles de l’indivision légale, et peuvent décider de conserver ou de revendre leur part.
Si l’un des concubins conserve la jouissance exclusive du bien immobilier après la séparation, il sera en principe amené à régler une indemnité d’occupation, généralement indexée sur la valeur locative du bien.
Cas d’un divorce par consentement mutuel
Le divorce par consentement mutuel est la procédure de divorce communément appelée « divorce à l’amiable ». Les deux parties décident de s’accorder sur l’intégralité des conséquences de leur divorce, y compris sur la liquidation du régime matrimonial et notamment sur le partage des biens immobiliers acquis en commun. En présence d’un bien immobilier, trois options peuvent se présenter :
Vendre le bien et partager le montant obtenu
Pour dissoudre le mariage aussi simplement que possible, de nombreux couples décident de vendre leur bien. Le montant de la transaction ainsi obtenue est partagé entre les époux suivant les règles applicables à leur régime matrimonial.
Le bien est attribué en pleine propriété à l’un des époux
Dans le cadre d’un divorce à l’amiable, l’un des deux époux peut devenir l’unique propriétaire du bien immobilier. Il devra alors régler une soulte à son conjoint, à savoir la contrepartie financière qui matérialise la cession des parts du bien par l’autre conjoint.
Le couple en instance de divorce peut décider d’opter pour le régime de l’indivision
Si la vente et la cession de parts de l’un à l’autre sont à court/moyen terme compliquées à mettre en oeuvre pour les époux, ils peuvent alors opter pour le régime de l’indivision. En clair, les deux parties décident de se maintenir en indivision sur une certaine durée. Une Convention d’indivision est alors établie qui prévoit les modalités pratiques de ce maintien en indivision. Notamment, si seul l’un des époux occupe le bien, à savoir qu’il en conserve la jouissance exclusive, ce dernier devra en principe une indemnité d’occupation à l’autre.
Quel que soit le choix, la liquidation du régime matrimonial est intégrée à la convention de divorce par consentement mutuel. Dans l’hypothèse de la conservation du bien immobilier, l’intervention du notaire est nécessaire.
Cas d’un divorce contentieux – la procédure judiciaire
Comme son nom l’indique, le divorce contentieux fait l’objet de nombreux désaccords entre les parties. Le partage des biens immobiliers figure généralement parmi les points de désaccords. Dans ce cas, ce sera à la charge du juge aux affaires familiales de statuer sur la liquidation du régime matrimonial, soit dans des conditions très strictes dans le cadre de la procédure de divorce, soit plus généralement, à l’issue de la procédure de divorce, dans le cadre d’une autre procédure en liquidation du régime matrimonial.
La situation financière et professionnelle de chaque époux est appréciée concrètement par le juge aux affaires familiales pour statuer sur les mesures financières entre eux. En cas de désaccords, le juge aux affaires familiales ordonnent en premier lieu des mesures provisoires relatives à la résidence des époux, notamment sur l’attribution de la jouissance du domicile conjugal. Le séquestre du prix de vente à répartir entre époux peut faire partie des mesures prises en cas de contentieux.
Dans le cas d’un divorce pour faute, la répartition des torts n’influe pas sur le partage des biens immobiliers.
Divorce et bien immobilier : qu’en-est-il des donations et des héritages ?
Tous les biens immobiliers reçus par legs, par donation ou par héritage sont considérés comme propres à son/sa bénéficiaire. Ainsi, si vous héritez d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement, celui-ci n’entrera pas en compte dans le partage et dans la liquidation du régime matrimonial.
Un partage lors d’un divorce par consentement mutuel est-il contestable ?
Après avoir mené dans un premier temps un divorce à l’amiable sans présentation devant le juge, certains époux souhaitent contester la répartition, estimant être lésés. Néanmoins, cette démarche est quasiment impossible (sont ouvertes dans des conditions restrictives notamment les actions en complément de part ou pour vice de consentement) si la convention qui acte le divorce a déjà été déposée au rang des minutes du notaire.
Pour éviter toute forme de regret à la fin de la procédure de divorce, prenez le temps de discuter avec l’avocat, obligatoire dans toutes les procédures de divorce. Prenez également le temps de lire chaque point du projet de convention avant toute signature. Vous avez la possibilité de prendre conseil auprès d’un notaire pour valider l’équité ou l’égalité du partage ainsi que les droits de jouissance futurs.
Un temps de réflexion de 15 jours est obligatoire entre la réception du projet de contrat de divorce et sa signature. Mettez ce délai à profit pour analyser point par point les éléments qui caractérisent le partage et la liquidation du régime matrimonial.
Les réponses à vos questions sur le divorce et les biens immobiliers
Comment se passe le partage d’une maison lors d’une séparation ?
Dans le cas d’une séparation hors mariage ou Pacs, le partage d’une maison acquise en commun se fait selon les règles de l’indivision. Pour un divorce par consentement mutuel, les époux peuvent décider de vendre, de céder leur part ou opter pour l’indivision. En cas de contentieux ou désaccords, c’est le juge qui statue sur le partage.
Comment faire pour divorcer sans vendre la maison ?
Pour divorcer sans vendre la maison, la première solution est d’envisager une cession des parts de l’un à l’autre des époux. En contrepartie, celui-ci recevra une soulte qui est la contrepartie financière de ses droits dans la liquidation. Il est également possible d’opter pour le régime de l’indivision conventionnelle. Ainsi, les deux parties conservent le droit sur le bien malgré la séparation, suivant des modalités pratiques définies dans une convention d’indivision. Enfin, il est également possible de saisir le Juge aux affaires Familiales d’une demande en divorce ; la liquidation du régime matrimonial, et notamment la vente du bien, n’est pas une condition préalable au prononcé du divorce lorsque la procédure est judiciaire.
Comment divorcer rapidement avec une maison en commun ?
La vente ou la cession de parts restent les moyens les plus rapides pour liquider le régime matrimonial et ainsi acter le divorce. Attention, dans le cadre du régime de la communauté légale, la liquidation est soumise à un droit de partage réglé au Trésor Public (1,10 % de l’actif net de la communauté depuis 2022). Par exemple, le montant du prix de vente du bien immobilier à se répartir entre époux, après désintéressement de l’établissement bancaire en cas de crédit immobilier, est taxé à hauteur de 1,10%
